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下午茶/再多幾個周久耕也托不起市


2008-12-19 　　

南京市江寧區房管局局長周久耕最近成了紅人，因為查處低價房，並聲稱“這是對民眾負責”，他被稱作“史上最牛房管局長”。網民搜索後還發現，周久耕抽的煙係南京捲煙廠生產的“南京”牌系列“九五至尊”香煙，每條售價在1500~1800元之間；而他佩戴的手錶是奢侈品牌“江詩丹頓”，每塊售價10萬元。

　　不僅如此，網民還發現，周久耕開的車是凱迪拉克。還有知情人曝料說，周久耕的兄弟是開發商。這個消息一齣，再度引爆網路，“怪不得他托市，原來兄弟就是開發商啊！”

　　有人以“講義氣”“人很好”來為周久耕開脫，他們說：“（周久耕）很有江湖味道，只要和他關係比較好的，找他辦個事情，他都幫的。”也許，從所謂的“道義”上來說，周久耕並不能算錯。地方政府很大程度上依賴土地財政已經不是秘密，而某些官員和開發商的那點事，大家也心知肚明。可關鍵在於，你不能因此就變成開發商的代言人，要知道，你可是代表民眾的啊！

　　開發商說，“房價只能漲不能跌”，你不服，他們可以理直氣壯的回應，“我們在商言商”。但是周久耕卻不能做，因為他的立場不同。立場站錯了，可是要犯政治錯誤的。

　　除此之外，周久耕想通過處罰低價房來托市的做法也是行不通的，這也是為什麼他的行為被冠以“久耕托市”的原因。

　　如今金融危機來襲，人人都捂緊錢包，像房產這樣的大筆消費，更是令人望而生畏。雖然政府要拉動內需，鼓勵消費，但是，普通人怎麼能放心消費呢？

　　更何況，目前房價還是這樣高。目前，廣州的平均房價是居民平均年收入的10.2倍，而按照國際的通行慣例，一個城市的平均房價應該是該城市居民平均年收入的4至6倍。這樣高昂的房價，一般人怎麼買得起呢？

　　但是，像周久耕這樣的人還是跳出來說，你看政府又出新政來拯救樓市了，雖然二套房貸沒有完全放鬆，但是還有三招沒有用呢。再說了，地方政府還有後招。

　　是的，政府一直在推出政策救樓市，但是這一直無助於樓市回暖。究其原因，是因為政策沒有抓住重點。目前需要的是降價，而政策卻是以降低交易成本來維持房價現狀，這只是在做托。

　　因此，樓市是托不住的。牛刀就表示，目前各大城市的情況都一樣，那就是房價降一點，成交量就放大一點。所以，要想樓市成交回升，降價吧。

　　如果繼續這樣托市，只會延長樓市正常調整的時間。到時候，樓市的觀望氛圍會更濃，樓市要想回暖就更加不易了。

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上海房管局警示開發商降價：低開放量
2008-12-19

上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元近日向地產大佬們披露了今年上海房地產市場的最新數據，同時明確提出了頗具警告意味的官方“建議”：在低開的同時，加快開工建設節奏，增加樓市供應量，鼓勵企業積極參與保障性住房的建設。

　　兩個關鍵詞：低開、放量

　　《21世紀經濟報道》報道，龐元指出，2008年，上海市房地產市場運行基本正常。“今年以來，上海市房地產投資和供應均比較穩定，商品房價格並未出現大的波動，但由於受國內外宏觀經濟形勢的影響，商品房銷售和存量住房的買賣低迷，交易面積有較大幅度下降。”

　　龐元在會上首次披露了今年上海最新的樓市交易官方數據：1-11月，全市新建商品房銷售面積1955萬平方米，同比下降40.9%。其中，新建商品住房銷售面積1718萬平方米，同比下降43.6%。存量房買賣面積1277萬平方米，同比下降30.3%，其中存量住房買賣面積1010萬平方米，同比下降35.8%。

　　“商品住房價格方面，據市統計局統計，1-6月，商品住房價格指數基本平穩，7月份開始呈現下降趨勢，7-10月價格指數分別為-0.2、-0.1、-0.9和-0.3，同期存量住房的價格指數分別為-0.1、-0.4、-0.3和-0.6。”

　　另據12月17日上海市統計局最新公佈的“1-11月本市固定資產投資”報告顯示，1-11月，上海市全社會固定資產投資4254.58億元，比去年同期增長6.5%，其中房地產開發投資1262.03億元，增長4.7%。

　　值得注意的是，房地產開發投資增幅雖比上月回升1.1個百分點，出現自1-9月起增幅逐月回升的態勢，但始終落後於同期全社會固定資產投資增幅，佔全社會投資的比重也由去年同期的30.2%下降到29.7%，這是該比重在年內首次低於30%。

　　不過，龐元在總結上海房地產救市新政實施以來的市場表現時，表示了肯定。“10月，中央及上海地方有針對性地出臺了相關完善住房保障、促進樓市交易的政策。新政實施以來，市場反應較為積極，普遍認為能夠有效刺激房地產市場信心。”龐元指出，根據上海市房地產交易中心監測，11月，網上全市新建商品住房成交面積65萬平方米，比9月、10月分別增加了47%和36%。網上成交二手存量住房面積為82萬平方米，分別比前兩月增加75%和68%。

　　特別是普通商品住房標準調整以後，11月網上住房成交普通住房成交佔比大幅跳升。龐元同時指出，儘管11月成交量有所回升，與2006、2007年同期相比，新建住房和存量住房地成交面積仍有較大下降。

　　在龐元看來，新政實施後，樓市成交同比依然差距明顯，原因包括：本輪房地產新政的效應尚未完全顯現，尤其是大部分銀行關於房貸新政的相關細則至今尚未明確和出臺，15家商業銀行僅有農行和建行出臺了細則；改善型住房的定義尚未明確；受到國家將出臺更多政策預期的影響，相當部分的買家還在觀望。

　　為了繼續促進樓市交易量逐步回升，龐元一再向在座的開發商強調今後房管局調控的重點，要求開發商調低開盤價格、放量供應。

　　“開發商要積極配合”

　　“我們預計，明年商品住房銷售面積和存量房買賣面積，均將高於今年的水準。”龐元明確表示。上海市房管局官方分析，上海市場需求的基本面並沒有改變，居民住房消費潛在需求依然大量存在。

　　根據上海市房地產科學研究院在11月所作的抽樣調查，上海居民住房消費的潛在需求比例比去年同期增長兩個百分點。此外，上海正在進行大規模的副中心建設和城市改建，由此產生的大量剛性需求和改善型需求佔到90%以上。

　　龐元同時引用數據指出，目前上海住房需求依然是結婚、拆遷安置、改善等真實性需求為主，其中首次購房需求佔67%。

　　努力保持樓市、房價的基本穩定，有四個需要：需要政府營造更有利於改善住房消費的政策環境；需要房地產開發企業的積極呼應和主動調整；需要居民的理性消費，居民消費關鍵在於引導；需要媒體輿論正面客觀報道。

　　龐元強調，房地產開發企業是市場經營的主體，房地產市場的走勢，除了宏觀經濟形勢、政策外，和房地產企業的經營行為也有密切關係。“從目前看，大部分本市房地產企業積極呼應國家和本市出臺的房市新政，合理定價，促進銷售，取得了較好的成效。”

　　上海市房地產監測中心監測顯示，自10月起，全市121個樓市區域板塊，開盤定價低於周邊區域均價的樓盤數量在增加，11月最後一週，共開盤23個樓盤，售價低於周邊均價的達到11個，銷售速度增加明顯。

　　“實踐證明，合理定價有利於促進交易量的回升，進而促進消費，有利於房地產市場的健康穩定發展。”除了要求房地產企業低開外，龐元明確提出，“建議房地產企業，進一步調整商品住房的供應結構，增加中小套型、普通住房的供應。做好商品房新建項目的前期工作，符合開工條件的項目要抓緊開工，加大開發投資力度，增加市場供應量。”

　　龐元還透露，根據上海市政府對明年房地產的工作要求，主要是加快保障性住房體系建設，促進房地產市場穩定健康發展。

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21世紀經濟報道 樓市的冬天還沒過去
2008-12-19

“房價是不是要上漲了？”

　　12月17日下午快到下班時間，多個朋友這麼問。

　　這是因為大家看到了一條最新消息:12月17日國務院常務會議提出了促進房地產市場發展的三條措施。這些措施一如既往地被媒體簡稱為“國三條”，一如既往地被稱為國務院救（樓）市。

　　這些措施中的幾條，並不出人意料。譬如明確對改善性住房的定義亦即對第二套房貸的鬆綁，調整二手房轉讓的營業稅政策（5年改2年），眾人呼籲已久，政策調整只是時間問題。個人認為，樓市過熱時限制投資、投機，樓市偏冷時適當放開，乃是順應市場最新發展所作的靈活調整，也是必要的。但很顯然，地產商對此是不滿意的，因為新政策對二套房貸放得還很不徹底，對二手房轉讓也還留有尾巴，想必是由於決策層對前兩年投資、投機性購房熱潮餘悸未消。

　 稍稍令人意外的是國務院明確表示了對開發信貸的支援。2008年地產商為何叫苦連天？因為他們的幾個資金渠道都堵塞了，或者說來錢的幾個水龍頭基本都關上了。樓盤銷售不暢，銀行貸不到款，股市融不到資，地產商的日子好過才怪呢。現在來看，2009年來自銀行的開發貸款將有所放鬆。

　　但地產商們肯定很不解渴，因為開發信貸的支援僅限于中小套型商品房，而迫切需要解放的往往是高端商品房。但從實施效果來看，主要是看各地商業銀行的操作彈性。根據2006年“國十五條”有關90/70的規定，2009年以後開始銷售的樓盤，相當一部分是以中小戶型為主，如果放貸銀行願意，完全可以將整個項目納入開發信貸的支援範圍。

　　其實，說句少數地產商不愛聽的話，我從來是反對全面放開對開發信貸的限制。給信用等級高、有還款能力的地產商貸款，給有實力的地產商並購重組提供支援，非常應該。但切不可泥沙俱下，良莠不分。有極少數或極個別地產商，實力本來就不怎麼樣，做的產品也很差，到處欠債逾期不還，卻賭博似地拼命擴張。這類地產商在調控中被淘汰出局，我會鼓掌。倘若當它們命懸一線時，突然施以貸款援手，這等於是救它們的命。再次強調一句，讓這種壞企業、爛地產商破產，毫不足惜。舉例說明？不舉例了，銀行問問業內人士就知道了，什麼樣的地產商有這類口碑。所以，對開發信貸加以適當限制並無不妥。

　　國務院為什麼會繼10月22日後再次出臺房地產救市措施？簡單說就是，國家需要房地產，GDP需要房地產。一次救市的力度不夠，就會接著出臺新的救市政策。其中的關鍵邏輯，早在10月中央政府部門救市之前的數月前，我就在專欄裏多次分析過。為此，我還被同事和網友屢屢指為利益集團的代言人。我說國家一定會救樓市，並不代表我就贊成此時救樓市（房價大漲之後適當的下調是必要的），按理不必解釋，但很多人就是這麼推論。倒是某些專家學者最近還在宣稱，房價應該雪崩，房地產應該崩盤，有的甚至稱房價不大跌，股市就起不來，這種觀點的邏輯實在令人吃驚。房地產崩盤了，中國經濟、中國金融機構肯定也要崩盤，這是你我所願意看到的麼？股市大跌是泡沫之後的正常回調，與經濟下滑、企業盈利下降相關，與大小非解禁相關，怎麼也得不出房價大跌股市就上漲的結論吧。

　　回到開頭。“國三條”的出臺，是否就標誌著樓市的冬天提前結束，樓市調整就此到達底部，進而，房價就會上漲？我個人暫時還得不出這個結論。鋻於目前樓市的調整已不僅僅由房地產本身決定，2009年一季度以前宏觀經濟仍將慣性下滑，金融危機的影響也未止歇，救市政策也有一段滯後期，未來兩個季度內，樓市不可能全面回暖。不過，硬幣的另一面是，樓市的冬天不會太久，交易量逐步提升或是可以期望的

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新京報 價格管制不能阻止房價下跌

2008-12-19

萬科南京項目因降價銷售遭南京市物價局處罰，恒大地產近日又面臨南京市房管局處罰的危險。這兩家地產商之所以“觸雷”，原因都在於其違反了南京市對於房地產業的價格管制。

　　南京市江寧區房管局人士表示，有關部門調查南京恒大綠洲項目後，懷疑其低於成本價銷售以期套現。房管局擔憂套現之後，開發商還是完成不了開發建設，最終形成爛尾樓，房管局或對恒大進行處罰（據18日《新京報》報道）。

　 1998年以來的住房貨幣化改革，使得商品房銷售實現了市場定價，開發商以何種價格銷售商品房是一種市場行為，無論盈利還是虧本，都是企業自主行為，有關部門以行政命令的手段直接叫停或處罰，缺乏執法的必要依據。其次，房管局通過什麼途徑得出恒大綠洲項目低於成本價銷售的結論，調查的過程是怎樣的，也未有公佈。事實上，根據公開報道，恒大地產以收購形式獲得該項目土地使用權，樓面地價2200余元/平方米，賣4900多元並不虧本。

　　退一步來說，即使恒大綠洲虧本賣房，但靠別的項目來進行平滑單個項目的虧本，整個集團仍然有盈利，也是合理的市場行為。不然，萬科等企業為何要計提存貨跌價準備？

　　去年以來，南京市對於房地產業的價格管制飽受詬病，其根本原因在於對於每個項目每棟樓直接核定了價格，與企業的市場化衝動相矛盾，最終導致企業暗地裏把新房賣給一些中間公司，再在二手房市場提價掛牌，這種管制不僅沒能阻保證南京房地產價格的穩定，反而促使其不斷上漲。

　　不可否認，去年以來的房價暴漲和今年以來的持續下跌，已經引發了諸如斷供、退房等問題，這其中《價格法》的落地缺位是顯而易見的。我國《價格法》是以發佈基準地價、標定地價和房屋重置價格為主要手段調控、引導房地產市場價格，因此價格法並不是要求政府像南京市這樣，退回到計劃經濟時代。政府不能剝奪企業的定價權，如果為了照顧公民的知情權，物價部門對於房地產業的價格管理應體現在資訊透明上;當務之急是改變房地產數據統計的混亂狀態，將新房、二手房及租賃價格統一納入監測並定期公佈，抓緊對房地產價格評估機構的確認，給人們的購房行為以參照;而並非濫用職權，托高房價。（作者：張曉玲）

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